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            咨詢(xún)熱線(xiàn):0538-8505088 / 18653806690

            淺談存量房交易涉稅價(jià)格認定異議的處理

            隨著(zhù)涉稅價(jià)格認定業(yè)務(wù)的深入開(kāi)展,存量房交易當事人對價(jià)格認定機構出具的涉稅認定價(jià)格有時(shí)會(huì )提出異議。如何做好價(jià)格異議處理工作,事關(guān)價(jià)格認定結論的權威性及納稅人的合法權益,下面通過(guò)我中心辦理的一起工業(yè)廠(chǎng)房轉讓涉稅認定實(shí)例談?wù)剝r(jià)格異議處理的做法和想法。

             

            一、案例情況

             

            今年我中心受理稅務(wù)部門(mén)提請對某床上用品有限公司房地產(chǎn)轉讓計稅價(jià)格進(jìn)行認定。標的為工業(yè)房地產(chǎn),建筑面積12594.52平方米,土地使用權面積30550平方米,前身為某機械設備有限公司。2017年12月,該床上用品公司通過(guò)淘寶司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò )平臺,以1900萬(wàn)元成交價(jià)競價(jià)購得資產(chǎn)(含房地產(chǎn)和機器設備)。由于買(mǎi)受人某床上用品有限公司系家紡生產(chǎn)企業(yè),不符合我市產(chǎn)業(yè)政策,一直未能投產(chǎn)經(jīng)營(yíng),2019年4月將該房地產(chǎn)轉讓給海安某鍛造有限公司,向稅務(wù)部門(mén)申報轉讓價(jià)為1900萬(wàn)元,后稅務(wù)部門(mén)向我中心提出價(jià)格認定協(xié)助,要求對標的房地產(chǎn)轉讓計稅價(jià)格進(jìn)行認定,我中心進(jìn)行了價(jià)格認定,認定房地產(chǎn)價(jià)格2200萬(wàn)元。結論書(shū)送達后納稅人提出異議,認為認定價(jià)格偏高,不符合實(shí)際,其理由為標的一年前經(jīng)過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)取得,有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格,一年間價(jià)格并未變動(dòng),且拍賣(mài)價(jià)款中還包含機器設備價(jià)格。

             

            二、涉稅價(jià)格異議處理的做法

             

            1.自我剖析,判斷價(jià)格認定結論的合理性

             

            工業(yè)性房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行價(jià)格認定,市場(chǎng)法、收益法等價(jià)格認定方法對標的均不適用,本次價(jià)格認定方法采用房地分估、綜合計價(jià)方法測算,其中土地價(jià)格運用基準地價(jià)修正法,根據政府公布的基準地價(jià),對土地使用年期、面積、形狀等進(jìn)行適當修正;地上建筑物采用重置成本法,根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、行車(chē)軌頂標高、樓面荷載等因素,結合專(zhuān)業(yè)造價(jià)工程師意見(jiàn)估算建安成本,再考慮相關(guān)規費、管理費、利潤等重置價(jià)構成要素,綜合確定標的重置成本為1130萬(wàn)(約890元/平方米),土地價(jià)格870萬(wàn)(約280元/平方米),經(jīng)過(guò)認真分析,本次價(jià)格認定方法的選用及測算過(guò)程、結果較為合理。

             

            2.多方調查,核實(shí)當事人異議理由的真實(shí)性

             

            根據納稅人陳述的理由和提供的材料,我中心對標的情況再次進(jìn)行了深入的調查。

             

            (1)查詢(xún)標的相關(guān)資產(chǎn)司法拍賣(mài)記錄。經(jīng)查詢(xún)淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)記錄,2018年12月5日以1965萬(wàn)起拍(房地產(chǎn)評估價(jià)2350萬(wàn),機器設備評估價(jià)457萬(wàn),共計評估價(jià)2800萬(wàn)),因無(wú)人報名流拍,2018年12月26日以1572萬(wàn)起拍價(jià)進(jìn)行2拍,5人報名,最終經(jīng)148次出價(jià)以1900萬(wàn)成交。

             

            (2)查詢(xún)法院司法拍賣(mài)成交確認書(shū)以及海安縣人民法院司法裁定書(shū)。

             

            (3)組織與房地產(chǎn)轉讓雙方多次交流,了解前因后果。

             

            (4)就我市的產(chǎn)業(yè)政策咨詢(xún)了相關(guān)部門(mén),并得到印證。

             

            3.認真比較,分析價(jià)格差距形成原因

             

            標的認定價(jià)格高于拍賣(mài)成交價(jià),經(jīng)認真分析,我中心梳理了以下原因:

             

            (1)標的的前次交易屬于強制性的司法拍賣(mài)行為,原產(chǎn)權人沒(méi)有議價(jià)能力。

             

            (2)快速變現的需要,買(mǎi)受人在較短的時(shí)間內作出是否購買(mǎi)的決定,沒(méi)有足夠的時(shí)間對標的有充分的了解,特別是需要在較短的時(shí)間內支付全部?jì)r(jià)款,承擔的風(fēng)險較大,因此其價(jià)格一般低于正常價(jià)格。

             

            (3)市場(chǎng)需求面窄、宣傳力度小。司法拍賣(mài)由于其特殊性,難以像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),僅以拍賣(mài)公告的形式進(jìn)行簡(jiǎn)單宣傳;加之標的是以確定的用途、規模、位置等現有狀況進(jìn)行銷(xiāo)售,而不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、策劃,采用以銷(xiāo)定產(chǎn)的方式進(jìn)行,因此市場(chǎng)需求面窄,流動(dòng)性差,造成其成交價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

             

            (4)投資者心理因素影響,在購買(mǎi)前投資者已先期認為被拍賣(mài)標的價(jià)格會(huì )低于正常市場(chǎng)價(jià)。

             

            (5)其他因素:如標的先期的遺留問(wèn)題、債權債務(wù)問(wèn)題、職工糾紛、鄰里糾紛等因素也會(huì )對成交價(jià)格有一定影響。

             

            4.用心溝通,耐心做好解釋說(shuō)服

             

            俗話(huà)說(shuō)“隔行如隔山”,納稅人只看結果,對于我們的價(jià)格認定工作并不了解,對于價(jià)格構成、價(jià)格內涵、價(jià)格形成等也并不理解,通過(guò)我們反復的溝通,詳細的講解,并對納稅人提出的異議理由進(jìn)行充分的分析說(shuō)明,最終得到納稅人的理解,及時(shí)有效化解價(jià)格異議。

             

            三、做好涉稅價(jià)格認定異議處理的幾點(diǎn)想法

             

            1.建立涉稅價(jià)格認定異議處理工作機制

             

            涉稅價(jià)格認定工作是在相關(guān)法律法規的規定下開(kāi)展的,價(jià)格異議處理作為涉稅價(jià)格認定工作其中的一項程序內容,價(jià)格認定機構有必要建立相關(guān)處理工作機制,包括價(jià)格異議處理原則、方法、流程及措施等,將有利于規范涉稅價(jià)格認定行為,有效妥善化解計稅價(jià)格的爭議,維護納稅人合法權益。

             

            2.加強業(yè)務(wù)學(xué)習,培養專(zhuān)業(yè)人員

             

            存量房交易涉稅價(jià)格認定專(zhuān)業(yè)技術(shù)性強,對辦理人員的業(yè)務(wù)能力要求高,價(jià)格認定工作人員要具備系統的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)理論知識和實(shí)踐操作技能,需要不斷加強學(xué)習,提高自身的專(zhuān)業(yè)素養,保證在技術(shù)層面不出錯。

             

            3.建立多渠道調查途徑

             

            容易產(chǎn)生爭議的認定事項往往是疑難、復雜或者鮮有交易的,我們出具的價(jià)格認定結論一般都是從理論角度得出的理論值,與實(shí)際情況并不一定就沒(méi)有偏差。因此通過(guò)多渠道調查就尤為必要,平時(shí)應多關(guān)注司法拍賣(mài)平臺、各拍賣(mài)行交易記錄,通過(guò)房產(chǎn)中介等渠道多了解相關(guān)交易信息,對一些特殊標的多總結多分析,盡量將理論與實(shí)際的差距縮小,及時(shí)有效化解價(jià)格爭議。


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