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            農村宅基地的價(jià)值評估

            宅基地是廣大農民最重要的財產(chǎn)。但隨著(zhù)我國經(jīng)濟的發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步,現行的農村宅基地制度越來(lái)越難以適應我國經(jīng)濟和社會(huì )的發(fā)展,給廣大農村地區的農民的生活福利帶來(lái)了不利的影響,農村宅基地的改革勢在必行。

            目前,我國農村宅基地改革的主流觀(guān)點(diǎn)是明確農村宅基地的產(chǎn)權性。進(jìn)而合理確認和評估農村宅基地的價(jià)值,以保障轉讓宅基地農民的合理權益,以推動(dòng)農村產(chǎn)權制度改革的進(jìn)程,推動(dòng)農村經(jīng)濟的發(fā)展。

            一、我國農村宅基地的發(fā)展歷程

            我國農村宅基地的發(fā)展主要經(jīng)歷了以下四個(gè)階段第一階段,農村宅基地農民私人所有,農民享有宅基地所有權。第二階段,宅基地歸生產(chǎn)隊集體所有,農民享有宅基地使用權。第三階段,宅基地屬于農民集體所有,農村居民和城鎮居民享有宅基地使用權。第四階段,宅基地屬于農民集體所有,農戶(hù)享有宅基地使用權。

            二、評估方法的選擇

            農村宅基地房產(chǎn)在一定程度上與城市的房地產(chǎn)具有一定的相似性,所以農村宅基地價(jià)值的評估在一定程度上參照城市房地產(chǎn)的評估方法。城市房地產(chǎn)的評估方法主要有成本法、收益法和市場(chǎng)法。

            由于農村的宅基地缺乏相對活躍的交易市場(chǎng),所以現階段難以用市場(chǎng)法來(lái)評估農村宅基地的價(jià)值。目前,農村的宅基地的商業(yè)用地存在出租等現象,所以其宅基地的未來(lái)收益在一定程度上可以預測,這部分宅基地可以適用于收益法來(lái)評估。但是大多數的農村在基地不存在著(zhù)商業(yè)價(jià)值,這種情況下,只有用成本法來(lái)測算農村宅基地的價(jià)值。但是,當一個(gè)宅基地可以用收益法和成本法兩種方法測算的情況下,為了合理的保護廣大農民的利益,筆者建議可以采用收益法或成本法評估的價(jià)值孰高來(lái)作為農村宅基地的評估價(jià)值。

            三、農村宅基地的價(jià)值的測算

            (一)收益法

            收益法是評估房地產(chǎn)價(jià)值的重要方法,其基本思路是先預測該宗房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)之后各年份的純收益,再選用適當的收益率將未來(lái)若干年的純收益折現,然后相加得到房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值,在農村宅基地中,有一部分房產(chǎn)具有商業(yè)價(jià)值,如商鋪、農家樂(lè )、商場(chǎng)等。這類(lèi)農村房產(chǎn)可以用于出租,自己經(jīng)營(yíng)等,具有一定的經(jīng)濟利益流入,其未來(lái)的經(jīng)濟利益在一定程度上可以衡量。因此,這一類(lèi)的房地產(chǎn)可以使用收益法來(lái)進(jìn)行評價(jià)。

            設定一個(gè)假設前提:宅基地收益期限為無(wú)限期,每年純收益不變后。

            商業(yè)用的宅基地房產(chǎn)的價(jià)值可以用以下公式來(lái)評估:

                               

            農村宅基地的價(jià)值評估

                   

            農村商業(yè)用的宅基地的經(jīng)濟凈流入可以是所有者商業(yè)用房出租收取的租金,也可以是所有者自己經(jīng)營(yíng)的收入減去自己的工資收入和各種費用后的凈額。而折現率的選擇又存在較大的主觀(guān)性,作為在農村經(jīng)營(yíng)的商鋪,其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險比較低,租金的波動(dòng)的程度較小,除非是某個(gè)經(jīng)濟發(fā)展的飛速地區,所以筆者認為選擇同期存款利率和貸款利率的平均利率。由此,則可以計算出相關(guān)農村商業(yè)用的債基地的價(jià)值。

            但是,在農村地區,作為商業(yè)用的宅基地不可能全部用于出租或者全部用于自己經(jīng)營(yíng),農民總會(huì )留出一部分的房屋面積自己居住,因此要計算出相關(guān)農村宅基地房產(chǎn)的價(jià)值,就需要引入成本法對其中的非商業(yè)用的部分進(jìn)行計算,以匯總求出該房產(chǎn)的真正價(jià)值。

             (二)成本法

            成本法是指是通過(guò)求取評估對象在評估時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,而估算待估對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

            在廣大農村地區,宅基地的交易數量相當的少,因此缺乏可以參照的外部市場(chǎng)。而且在農村地區,不同的宅基地的建筑物的建造材料、面積和樣式可能存在不同,所以農村宅基地之間缺乏可比性。這一部分農村宅基地的評估只有用成本法進(jìn)行評估,從而確定其價(jià)值,以實(shí)現農村宅基地的合理流動(dòng)。

            農村的宅基地的價(jià)值可以大致使用下面的公式進(jìn)行計量:

            農村宅基地價(jià)值=土地成本+建筑成本+人工成本+利息-折舊

            宅基地的土地成本是個(gè)難以確定的問(wèn)題。因為它沒(méi)有相對明確的土地開(kāi)發(fā)成本,即土地使用權出讓金、征地和房屋拆遷安置補償費用、稅金及手續費三者之和。根據胡銀根(2013)等學(xué)者的觀(guān)點(diǎn),農村宅基地土地的價(jià)值可用生產(chǎn)要素功能的價(jià)值測算。筆者認為,宅基地的土地成本為同面積的耕地種植經(jīng)濟作物每年可帶來(lái)收益的最大值的現值,用公式表示則為:

            農村宅基地的價(jià)值評估

            作為農村宅基地的建筑成本相對比較好確定,一棟農村住宅大概使用了多少沙石、水泥、火磚和裝修所使用的材料,都是可以合理計算,在以市場(chǎng)同期的沙石等材料的價(jià)格來(lái)確定相關(guān)建筑成本的價(jià)值,這樣就可以合理的確認建筑成本。

            人工費用在農村建筑物的成本中所占的比例越來(lái)越大,以至于需要將其單獨作為一項因素來(lái)考慮。自2008年后,建安工人的工資大漲,這就導致了評估農村宅基地的人工成本的價(jià)值判斷問(wèn)題,需要在修建時(shí)的人工成本和現階段的人工成本做出選擇。筆者認為,選擇現階段的人工成本更合理,因為農民出賣(mài)宅基地后,無(wú)論是在其他地方新建房屋或是在其他地區買(mǎi)房,都是承擔的現階段的工資水平,所以采用現階段的工資水平評估宅基地的人工成本是更為合理的。

            利息是指農民修建房屋的時(shí)候可能是向銀行貸款或者向籌集資金來(lái)修建的房屋,比如在2008年大地震之后,大量的農民新建房屋,他們都沒(méi)有足夠的資金。利息可以用借款籌集的資金與同期銀行的貸款利率來(lái)計算。

            折舊是指隨著(zhù)時(shí)間的推移,修建越久的房產(chǎn),其未來(lái)可使用的時(shí)間就越短,這就導致了需要考慮對宅基地房產(chǎn)進(jìn)行折舊。折舊的方法可以參考會(huì )計上的年限平均法,即通過(guò)估計房產(chǎn)的使用年限,計算出房產(chǎn)的耗損程度。因為根據現階段的宅基地政策,農民具有宅基地的無(wú)限使用權,所以在提計折舊的時(shí)候需對土地成本進(jìn)行剔除。

             (三)評估農村宅基地價(jià)值需考慮的其他因素評估農村宅基地價(jià)值時(shí),還需要考慮以下幾點(diǎn)因素相關(guān)農村地區經(jīng)濟的發(fā)展潛力、技術(shù)的進(jìn)步和生產(chǎn)力的發(fā)展。

            不同的農村地區的發(fā)展潛力是不同,而這是影響農村宅基地價(jià)格增值的重要因素。位于東部沿海地區的農村宅基地的增長(cháng)潛力自然是要遠遠大于中西部的貧困地區,這也使得東部沿海農村宅基地的價(jià)值遠遠超過(guò)中西部地區。而技術(shù)的進(jìn)步和生產(chǎn)力的發(fā)展,可能大大的減少房屋的修建成本,這會(huì )對房屋的價(jià)格造成較大的影響。


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